江苏永宁实业投资集团有限公司

盐都东方汽车广场位于城西南片区的核心区，东临小马沟、北临世纪大道、西临丰收河、南临新都路，计划总投资40亿元，规划用地1000亩，建筑面积60万平方米。东方汽车广场服务业集聚区建设起步早，推进快，成效也很明显。自2007年3月正式启动建设以来，目前已集聚了26家品牌汽车4S店，29家2S店及汽车展示厅，法拉利、保时捷、宾利、宝马、奥迪等136个汽车品牌入驻，占地22亩的奔驰4S店正在加快建设，进驻的4S店和经销商全部实现赢利，已成为全省规模最大、全国设施一流的汽车销售及售后服务集聚区。总结东方汽车广场的成功经验，主要是坚持了“四化”：

（一）坚持行政化推动。推进服务业集聚区建设，政府引导必不可少。盐都区在东方汽车广场建设过程中，在规划、税收、资金、服务等方面给予了大力引导和扶持。一是高起点编制规划。委托知名的上海同济城市规划设计研究院高起点编制建设规划和产业规划，明确了汽车展示、汽车交易、汽车维修服务、汽车休闲娱乐、汽车文化传播和汽车零配件服务六大功能定位。把集聚区建设与城市建设融合起来，按照建设城市区的理念打造集聚区，规划建设了产业板块、商贸板块、居住小区和五星级的商务大酒店，使东方汽车广场集聚区具备了城市功能，成为城市的新组团，实现了“建区”和“造城”的统一。二是加强基础设施建设。在拆迁、土地回收等前期工作完成之后，政府累计投入了近2亿元，实施路、桥、水、电等基础设施配套工程，切实做到了项目入驻零障碍。三是加大政策扶持力度。出台了《关于加快发展现代服务业的意见》，明确提出对落户东方汽车广场的展示中心和汽车品牌店项目，建设过程中的各种规费，在区权范围内实际先缴后奖，项目开业后，展示中心项目全额奖励投资者，4S店及重大汽车文化娱乐项目，减半奖励投资者。对入驻汽车广场的所有项目，三年内税收地方留成部分奖励20%。四是强化政府服务。成立了东方汽车广场建设指挥部，由一名盐都区区委常委挂帅，下设招商引资、项目推进、资金运作和管理、综合协调等职能部门，多名科级干部与原单位脱钩，组建起职责明确、运转高效的组织架构，指挥部成员始终坚持服务在第一线，把问题解决在关键点上，做到项目围墙外的一切事务由“指挥部”包办负责，围墙内的相关事务由指挥部帮助解决。协调国税、车管、金融、保险、检测等单位设点集中办公，为消费者提供新车上牌、车辆购置缴税、新车保险及理赔、车贷业务、尾气检测一条龙服务，该服务模式全省首创，服务功能全国领先。

（二）坚持市场化运作。市场化运作是服务业集聚区建设的关键，也是有效解决资金投入不足、项目招引难的有效途径。盐都区把政府“有形的手”和市场“无形的手”有效结合起来，东方汽车广场指挥部作为代表政府承担建设任务的工作机构，同时坚持以市场化的手段进行运作。在建设资金上，三年多来，东方汽车广场已投入的20多亿元资金，大多数都是通过市场运作的方式解决的。在项目招引上，突出龙头企业的招商主体地位，入驻永宁国际汽车城的汽车品牌店和进入中联汽配城的商户，都是由这两个企业洽谈引进的。在市场推介上，按照政府搭台、企业运作的模式，积极发挥网络、户外大屏、报纸、电视等媒介作用，高密度、多形式、立体式地进行宣传推介。

（三）坚持产业化集聚。产业化集聚是产业发展的内在规律，也是服务业集聚区建设的本质要求。据不完全统计，目前进入盐城市场的汽车厂家有50家左右，汽车品牌200个左右，如何最大限度地集聚汽车品牌、做大集聚区规模，这就需要龙头项目的示范带动和规模企业的集聚拉动。盐都区在建设东方汽车广场集聚区过程中，像办工业集中区一样，坚持招引龙头项目，培植规模企业，带动汽车产业的集聚。招引了具有多年经营汽车零配件业务的江苏鼎泰投资置业有限公司，投资3亿元建设了5万平方米的永宁国际汽车城，该项目是一个展示型汽车超市，一至三层为4S店、2S店、汽车展示厅和汽车卖场，建成以来集聚效应十分明显，目前已进驻4S店9家，2S店及汽车展示厅29家。同时，江苏华兴投资集团投资2.5亿元，建设了苏北规模最大的汽车零配件市场，目前商铺销售已达80%以上，建成后这一市场将成为辐射全省的汽车零配件销售中心，使集聚区的产业链条进一步完善。

（四）坚持公司化经营。服务业集聚区建设，必须走公司化运营和管理的路子。盐都区专门成立了盐城水绿盐渎置业有限公司，作为东方汽车广场指挥部的直属单位，负责广场的日常管理和经营。该公司成立后，除财政拨付的500万元启动资金外，其余投资都由公司采取土地运作、房地产开发等方式封闭运作、自求平衡。这种公司化的运营模式，不仅减轻了政府财政负担，减少人力、物力投放，而且很多行政性措施通过市场化手段运作，相对比较灵活，同时，为集聚区建成后的管理也打下了很好的基础。集聚区建成后，将对广场建设指挥部进行公司化改造，用市场化手段整合广场内众多企业优势，加快建设公共服务平台，为汽车产业集聚区不断发展注入持久活力。

在对东方汽车广场深入调研的基础上，我们对面上23个集聚区情况也进行了了解。目前，其他集聚区正按照市委、市政府的要求加快建设，进展很快，势头很好。但是，在调研中我们也了解到，虽然各地对服务业集聚区建设都很重视，但普遍存在着规划起点不高、推进力度不大、目标定位不够明确、认识上存有偏差等问题，要打造真正的服务业集聚区，不是一朝一夕就能成功的，更不能仅仅停留在规划上，在推进层面必须往深处去做。借鉴东方汽车广场的成功实践，如何卓有成效地加快全市服务业集聚区建设，我们认为，现阶段要着力解决四个问题：

一、要准确把握服务业集聚区的科学内涵，解决认识不深的问题。服务业集聚区建设，必须要形成特色、创造品牌、聚集人气、具有竞争优势。目前，我市服务业集聚区建设还刚刚起步，各地对服务业集聚区的概念还比较陌生，理解和认识还不太统一，在一定程度上影响了服务业集聚区的规划编制和建设推进，有必要对服务业集聚区的内涵作深入研究。我们认为，服务业集聚区的基本内涵，就是要实现“企业集中布局、产业集聚发展、资源集约利用、功能集合构建”这四个要素的有机融合。一是企业要集中。空间集聚是集聚区的基本表现形式。要通过同类和相关联的企业、项目集中布局、集聚发展，共享社会服务，降低发展成本，提高市场竞争力。二是产业要关联。服务业集聚区不是简单的集中，而是产业的链接。集聚区内要有特色主导产业，并围绕龙头、骨干企业形成有机联系、有机组合的产业集群及企业集团。三是发展要集约。促进节约集约发展是集聚区的本质要求。要按照“节约、集约、循环、生态”的发展理念,提高投资强度，节约土地资源，实现土地、资金、人才、信息、装备和服务设施集约高效利用，以较少投入获得最大产出。四是功能要集合。服务业集聚区规划和建设过程中，要充分考虑与城市发展的对接，产业发展与城市发展相互依托、相互促进，以产业的集聚发展实现人口的集中，为城市化提供基础支持，又以城市的服务功能为产业发展、人口集中创造条件。

二、要以科学的规划引领服务业集聚区建设，解决层次和水平不高的问题。规划是服务业集聚区建设的“龙头”，对服务业集聚区建设起着先导作用。目前，各地正按照“6月底前完成23个服务业集聚区的规划编制工作”的要求，抓紧规划编制和对接工作。但总体上看，各地进展还不快、水平还不高，有的集聚区还出现了占地面积过大、功能定位不清晰、重点不突出等问题，必须加强引导，优化整体布局。重点要围绕“提升、完善、落实”的要求，切实做好规划这篇文章。一是“提升”。在现有基础上，进一步提升规划的层次和水平，结合每个服务业集聚区的资源禀赋和实际条件，结合各地城市整体规划和服务业发展规划，充分考虑城市建设、交通、居住、环境以及经济社会发展等趋势，积极研究制订相应的专项规划，注重积极整合资源要素，明确功能定位和规划布局，不断提高规划的科学性和前瞻性，增强规划的针对性和可操作性。二是“完善”。要结合各地实际，进一步完善服务业集聚区的总体规划，确保干一片成一片，不留遗憾，多出精品。要抓紧明确工作重点和时间节点，积极研究制定阶段性规划，为后期组织开发建设创造最佳条件。三是“落实”。规划一旦确定之后，要坚持规划的权威性和指导性，坚决防止规划实施中的随意性，做到没有规划不招商，没有规划不决策，没有规划不供地。同时，要依据规划中的道路红线、基础设施通道黄线、区域生态绿线等，加强对土地资源、空间资源开发利用的刚性约束，以规划促进服务业集聚区建设水平的提高。

三、要在政府层面支持服务业集聚区建设，解决服务不到位的问题。服务业集聚区要加快形成集聚效应，必须加大政府的组织推进力度，在资金、土地、服务等方面给予大力支持和扶持，为服务业集聚区建设提供强大支撑。一要提高组织化程度。各地要以抓工业集中区建设的力度来抓服务业集聚区，成立由党委或政府主要领导挂帅，相关部门主要负责人参加的领导小组，全面加强对服务业集聚区建设工作的组织领导。要建立服务业集聚区发展联席会议制度，负责研究、协调、解决产业集聚区发展中的重大问题，定期组织现场观摩，推进服务业集聚区健康发展。要建立服务业集聚区数据库，将集聚区名录、建设和发展情况、投资效益情况、引进人才情况等作为重要内容，进行动态监测、动态跟踪，指导动态发展。二要加大政策扶持力度。2008年，我市出台了《关于加快现代服务业集聚区建设的意见》和《关于促进市区现代服务业加快发展的政策意见》，明确了资金、土地、税收、规费等方面的政策措施，但从目前执行情况看，各地普遍反映，很多政策没有落实到位，集聚区内许多项目因受土地指标、资金制约，迟迟不能开工。市商务局、财政局、国土局等部门要抓紧落实优惠政策，各地要在省、市政策的基础上，研究出台本地区加快发展服务业集聚区的政策意见，建立服务业引导资金，鼓励金融机构对集聚区内企业加大信贷支持力度，有条件的集聚区依法设立企业贷款担保机构，解决企业融资难的问题。对新进集聚区的企业实行注册登记“一条龙”服务，免收各项地方行政规费，免代办服务费。集聚区内的企业，用电享受工业用电价格。对省、市级服务业集聚区内项目建设用地，国土部门要实行土地供应计划单列，按照集聚区发展规划和年度建设计划，确保年度用地指标。三要加快集聚区设施建设。完善的基础设施和配套设施是服务业集聚区建设的前提条件。各地要加快道路、供水、供电、供气、通讯等基础设施建设，畅通集聚区内外交通，完善集聚区服务功能，提高服务业集聚区的凝聚力和承载力，为项目进入创造条件。

四、要采取适当的运作和管理模式推进服务业集聚区建设，解决忽视管理、不讲效益的问题。服务业集聚区建设成功与否，关键看管理、看效益。一个管理不力、效益不高的集聚区，不能算是一个真正的集聚区。如何合理运作、科学管理、发挥效益，从我们调研掌握的情况看，以下三种模式可以借鉴。一是政府主导模式。由各级政府或政府背景的投资开发公司负责集聚区日常管理和建设投资。这里所说的日常管理主要指集聚区规划、建设、招商等工作，教育、医疗、治安等社会事务管理仍由原行政区负责。目前国内大部分集聚区采用这一模式。二是企业主导模式。由企业主导实施集聚区开发建设和管理。这里所说的企业或是民营企业，或是国有企业，但有别于专门为集聚区开发而组建的政府背景的国有投资公司。三是政企共管模式。这一模式发挥政府和企业两方面的作用，由企业与政府共同建设管理集聚区。总体而言，三种运作管理模式各有利弊。政府主导模式具有协调能力强、建设推进速度快等优势，但对政府决策要求较高，一旦决策失误，就可能会造成无法挽回的损失。企业主导模式具有体制机制灵活、应对市场变化较快等优势，但在项目前期推进时相对比较困难，加上企业具有追求利润最大化的天性，在产业导向、招商重点等方面可能会与区域定位发生偏差。政企共管模式兼具政府协调能力强、企业体制机制活等优势，但也有可能因为政府和企业协调不够而影响效率。鉴于三种运作管理模式特点各不相同，各集聚区应针对自身实际，选择适合的运作管理模式。一般说来，科技创业园、软件与服务外包基地、新型专业市场等集聚区，基础设施和公共平台建设任务较重，更适合采取政府主导模式；总部基地、文化商旅综合体等集聚区涉及较多商业地产开发，更适合企业主导模式；物流园区、综合性生产服务集聚区、创意产业园等集聚区个体差异较大，可以灵活选择政府主导或企业主导模式；部分资金需求量大、建设周期长、对区域经济影响较大的集聚区可采用政企共管模式。